Die Grundsteuerreform 2022/2025 mit Handlungsbedarf
Mit seinem Urteil vom 18. 04. 2018 stellte das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber vor die Herausforderung eine neue – möglichst verfassungskonforme – Ausgestaltung der Grundsteuer zu erarbeiten. Aus den Bemühungen der Legislative resultierte sowohl ein Bundesmodell als auch die Möglichkeit für die Länder eigene Landesmodelle auszugestalten, von der unter anderem Baden-Württemberg Gebrauch gemacht hat.
So wird in Baden-Württemberg die Grundsteuer A für landwirtschaftliche Grundstücke vergleichbar mit dem Bundesmodell auf Basis des zu erwartenden Ertrags der Fläche ermittelt, bei der Grundsteuer B für betriebliche und private Grundstücke weicht das Land vom Bundesmodell ab und ermittelt die Grundsteuer mittels eines sogenannten modifizierten Bodenwertmodells. Dabei wird die Grundfläche mit dem für den Bereich gültigen Bodenrichtwert und anschließend mit der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz multipliziert. Die Kommunen sind dabei angehalten die Reform durch Reduktion des Hebesatzes möglichst aufkommensneutral umzusetzen. Dennoch bleibt abzuwarten, ob dies bei der tatsächlichen Umsetzung der Fall sein wird.
Größere Erhöhungen sind insbesondere bei städtischem Bauland zu erwarten, da die neue Berechnung nur geringfügig von der Bebauung des Grundstücks abhängig ist.
Die erste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ist zum Stichtag 01. 01. 2022. Mit dieser Reform kommt auch die Verpflichtung zur Abgabe einer Grundsteuererklärung. Nach aktuellem Stand ist diese Erklärung in elektronischer Form bis spätestens 31. 10. 2022 einzureichen. Die nötigen Angaben – insbesondere Grundstücksfläche und Bodenrichtwert – mögen zwar auf den ersten Blick trivial klingen, sind es aber im Fall des Bodenrichtwerts nicht. Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen bis spätestens zum 30. 06. 2022 für das vergangene Jahr zu ermitteln und veröffentlichen. Insbesondere im Bereich Freiburg ergibt sich bei den Bodenrichtwerten Diskussions- und im Zuge der Grundsteuerreform jetzt auch Steuersparpotenzial. Einerseits verlaufen die Bodenrichtwertzonen nicht entlang der Grundstücksgrenzen woraus zwangsläufig Flurstücke resultieren, die auf mehr als nur einer Bodenrichtwertzone liegen, des Weiteren sind die Wertunterschiede der einzelnen Bodenrichtwertzonen immens. So grenzen Zonen aneinander deren Bodenrichtwerte um mehr als Faktor zwei differieren. Dies muss unseres Erachtens durch Approximation gelöst werden, alles andere kann nicht dem Ziel einer verfassungskonformen Grundsteuerreform entsprechen.
Die Hauptfeststellungen der Grundsteuerwerte sollen im 7-Jahres-Turnus erfolgen, jedoch erfolgen auch einzelne neue Feststellungen bei Wertänderungen von mehr als € 15.000,00, was bei der aktuellen Marktsituation in Freiburg bei den meisten Grundstücken jährlich der Fall ist.
Zum jetzigen Zeitpunkt ist noch nicht ersichtlich, ob neben einer Erklärungspflicht im Zeitabstand von sieben Jahren auch eine jährliche Prüfungs- und ggf. Erklärungspflicht auf den Steuerpflichtigen zukommt.
Klar geregelt hingegen ist die Zahlungsweise, ab dem 01. 01. 2025 ist die „neue“ Grundsteuer – wie gewohnt – in Quartalsraten zu entrichten.
Neben den bekannten Varianten – Grundsteuer A und Grundsteuer B – wurde im Zuge des am 22. 12. 2021 verabschiedeten Änderungsgesetzes eine neue Grundsteuer C eingeführt, die als Pendant zu der Baulandsteuer, die Anfang der 1960er Jahre erhoben wurde, dient. Sie soll besonders bei Ballungsgebieten zum Einsatz kommen und den Kommunen die Möglichkeit bieten brachliegendes Land, das für den Wohnungsbau geeignet ist im Rahmen städtebaulicher Erwägungen mit einem höheren Hebesatz besteuern, um so möglichst Spekulationsobjekte in bebaute Objekte zu überführen.
Die Grundsteuerreform wird partiell zu einer Verschiebung der Steuerbelastung führen. Im Regelfall nicht davon betroffen sind Vermieter, zumindest diejenigen, die eine Betriebskostenabrechnung erstellen und die Grundsteuer auf die Mieter umlegen. Bei den Mietern und Eigennutzern ist mit einer leichten Veränderung der Belastung zu rechnen, die in beide Richtungen gehen kann. Bei strikter Einhaltung der plakatierten Aufkommensneutralität müsste sich eine Belastungsminderung ergeben, da Grundstücke, die zu mehr als 50 % für Wohnzwecke genutzt werden, bei der neuen Berechnung der Grundsteuer von einer Ermäßigung in Höhe von 30 % profitieren. Daher besteht Hoffnung, dass aus einer bei realistischer Betrachtung zu erwartenden Erhöhung des Grundsteueraufkommens dennoch keine oder nur eine geringfügige Mehrbelastung für die Mieter und Eigennutzer resultiert. Sollte es zu einer Erhöhung der Grundsteuer für Mietwohngrundstücke kommen, bleibt abzuwarten, ob die politischen Reaktionen die vollständige Umlegbarkeit der Grundsteuer in Frage stellen und dadurch die mögliche Mehrbelastung für Mieter abgewehrt wird.
Mit einer Erhöhung der Grundsteuerbelastung müssen Eigentümer von Bauland, Bauerwartungsland, Rohbauland und Vergleichbarem rechnen. Dies liegt einerseits daran, dass die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer nicht mehr von der Bebauung abhängig ist, zusätzlich kann das Bauland nicht von der oben genannten Begünstigung für zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken profitieren. Noch weiter verstärkt wird dies, wenn die zuständige Gemeinde beschließt durch Einsatz der Grundsteuer C das brachliegende Bauland durch Erhöhung des Hebesatzes noch stärker zu besteuern. Da diese drei Effekte alle in die gleiche Richtung – Steuererhöhung – zielen, ist von einer deutlichen Mehrbelastung auszugehen.
Bei der kommenden Erklärung zum 31. 10. 2022, wie auch bei allen weiteren und bei sich abzeichnenden Rechtsbehelfen stehen wir Ihnen gerne zu Seite.